Vlastní investice do nemovitosti Jde o program zprostředkované investiční příležitosti pro nezkušené až středně zkušené klienty, kteří pro zajištění své investice vyžadují vysoký stupeň ochrany a nedisponují vlastním investičním projektem, popřípadě hotovými prostředky (na investiční program je možné získat investiční prostředky i prostřednictvím hypotečního úvěru) Podmínky: 1. Program se týká výhradně nemovitostí na území ČR 2. hodnota nemovitosti musí být vyšší, než 500.000Kč, odhad provádí správcovská společnost/odhadce hypoteční banky na základě dokumentace od obchodního zástupce / odborného realitního makléře či jiné osoby znalé věci. 3. Závazky zajištěné (zástavní právo smluvní, exekutorské, z rozhodnutí správního orgánu, zajišťovací převod, zástavní právo soudcovské a obdobná omezení vlastnického práva) na nemovitosti musí být uhrazeny v plné výši, nebo jejich smluvní podmínky musí umožnit přistoupení, či převzetí úvěru kupujícím. 4. Celková výše všech vyplácených závazků (zajištěných i nezajištěných) nesmí překračovat max. 70% hodnoty nemovitosti. U závazku, který by nebyl uhrazen při odkupu nemovitosti, je možné pokračovat ve splácení pouze na výjimku. 5. Zajištěné závazky se bezpodmínečně hradí na účty věřitelů, nezajištěné závazky se bezpodmínečně hradí na účty věřitelů, je-li toto možné. Závazky, které není možné hradit na účet věřitele se hradí po převodu vlastnického práva na kupujícího. 6. Prodávající může mít k dispozici zejména, nikoli však výlučně, následující smluvní vztahy: A. Nájemní smlouva (je-li v jeho úmyslu v nemovitosti setrvat) B. Smlouva o budoucím vypořádání (je-li v jeho úmyslu nemovitost prodat) C. Smlouva o smlouvě budoucí kupní (je-li mu známa osoba, která bude mít v budoucnu zájem nemovitost koupit za domluvených podmínek, zejména však prostou právních vad) 7. Nemovitost přechází na kupujícího a je vždy bezpodmínečně zatížena zástavním právem ve prospěch třetích stran dle úvahy a možností kupujícího (např. zástavním právem smluvním ve prospěch hypoteční banky). 8. Odměna hrazená zprostředkovateli je obvykle 10% z kupní ceny nemovitosti 9. Převodní daň ve výši dle právního systému ČR (aktuálně 4% kupní ceny, či posudkové ceny) hradí kupující, obvykle z úvěru, připočítává se k nákladům na řešení 10. Bude-li smluvní vztah obsahovat také dohodu s budoucím kupujícím, hradí následující převodní daň budoucí kupující. 11. Odměna kupujícího je rozdělena do následujících dvou složek: a. nájemné b. jednorázová odměna na začátku procesu (odečítá se z hypotečního úvěru) 12. Nemovitost musí být pojištěna, náklady na pojistné se započítávají do výše nájmu. Pojištění zřizuje bezpodmínečně zprostředkovatel. 13. Kupní cena může obsahovat reservu, ze které je možné hradit nezaplacený nájem v situaci, kdy nájemník odchází z nemovitosti a tato zůstává prázdná, popřípadě za obdobných situací. 14. Fond oprav a obdobné náklady spojené s užíváním bytu hradí nájemník. Pokud se náklady zvyšují, zvyšuje se zároveň nájem 15. Opravy, rekonstrukce, atp může nájemník provádět na vlastní náklady po písemném souhlasu kupujícího. Nájemník si na takové operace může vyřídit úvěr ze stavebního spoření, či obdobný nezajištěný úvěr. 16. Elektřina, voda, plyn a obdobné služby jsou hrazeny nájemníkem a dle jeho svobodné vůle mohou být poskytovatelé těchto služeb změněni. 17. Nájemné musí být nejméně rovno součtu splátky hypotečního/obdobného úvěru kupujícího a pojištění nemovitosti, kdy tento součet je navýšen o nejméně 500Kč (v případě kupní ceny rovné 500.000Kč). 18. Investor musí být osoba způsobilá k právním úkonům, bezúhonná, bez exekučních a insolvenčních záznamů. Model výpočtu: - náklad na peníze = splátka úvěru kupujícího (např. hypotéky), poplatku za vedení účtu a správy účtu, ceny pojistného a obdobných položek. - nájem = úplata kupujícímu za poskytnutí bytu prodávajícímu (neobsahuje náklady na služby a fond oprav). Nájemné musí být nejméně rovno součtu splátky hypotečního/obdobného úvěru kupujícího a pojištění nemovitosti, kdy tento součet je navýšen o nejméně 500Kč (v případě kupní ceny rovné 500.000Kč). - kupní cena - obsahuje součet vyplácených závazků prodávajícího, zejména zajištěné a nezajištěné pohledávky, dále prostředky pro prodávajícího nad rámec závazků, 2X převodní daň (v případě budoucího prodeje osobě vybrané prodávajícím), odměnu za zprostředkování ve výši 10% z kupní ceny, náklady spojené s právní a administrativní stránkou procesu. - budoucí kupní cena = cena určená jako součet původní kupní ceny, nákladů spojených s procesem (zejména 2X převodní daně, odměna za zprostředkování a další drobné náklady, jako katastrální kolky, smluvní dokumentace, atp.), neuhrazeného nájemného, případně náhrady škody způsobené nájemníkem - zejména odkupem mimo fixační období hypotečního úvěru kupujícího.